Im Zuge von Klimaschutzmaßnahmen wurde seitens der letzten Bundesregierung ab dem Jahr 2021 eine CO2-Umlage auf fossile Brennstoffe beschlossen, die im Laufe der nächsten Jahre sukzessive steigen wird. Gab es im Jahr 2023 noch eine Aussetzung der Erhöhung in Folge der Energiekrise und Inflation, gilt ab diesem Jahr ein Preis von 45 Euro pro Tonne CO2 (siehe nachfolgende Grafik).
| Jahr | Preis |
| 2021 | 25 Euro pro Tonne CO2 |
| 2022 | 30 Euro pro Tonne CO2 |
| 2023 | 30 Euro pro Tonne CO2 |
| 2024 | 45 Euro pro Tonne CO2 |
| 2025 | 55 Euro pro Tonne CO2 |
| 2026 | 55 bis 65 Euro pro Tonne CO2 |
| 2027 | freie Preisbildung im Emissionshandel |
Quellen: Bundesregierung sowie eigene Recherchen
In den ersten beiden Jahren wurde die CO2-Umlage bei vermieteten Immobilien noch komplett durch die Mieter getragen. Mit dem Beschluss über das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz ist per 01.01.2023 ein Zehnstufenmodell in Kraft getreten, welches regelt, wie die Kosten der CO2-Umlage zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden: Bei sehr energieeffizienten Gebäuden trägt der Mieter den Großteil der Kosten. Je weniger energieeffizient ein Gebäude ist bzw. je höher die CO2-Emmission des Gebäudes ist, desto mehr verlagert sich die zu tragende CO2-Umlage in Richtung der Vermieter (siehe nachfolgende Grafik).
| Mieter | Vermieter | kg CO2 pro qm pro Jahr |
| 100 % | 0 % | weniger als 12 kg |
| 90 % | 10 % | 12 bis 17 kg |
| 80 % | 20 % | 17 bis 22 kg |
| 70 % | 30 % | 22 bis 27 kg |
| 60 % | 40 % | 27 bis 32 kg |
| 50 % | 50 % | 32 bis 37 kg |
| 40 % | 60 % | 37 bis 42 kg |
| 30 % | 70 % | 42 bis 47 kg |
| 20 % | 80 % | 47 bis 52 kg |
| 5 % | 95 % | mehr als 52 kg |
Quellen: „Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz“ und eigene Recherchen
Objektbewertungen werden angepasst
Seit dem letzten Jahr beobachten wir, dass Kreditgeber und ihre Gutachter diesen Sachverhalt bei der Objektbewertung mit einfließen lassen. Durch den Sprung des CO2-Preises auf 45 Euro seit Jahresbeginn, werden die Auswirkungen nun noch einmal deutlicher.
Spürbare Auswirkungen: Sinkende Beleihungswerte und abnehmende Kapitaldienstfähigkeit
Der Anteil des Vermieters an der CO2-Umlage ist den „nicht umlagefähigen Kosten“ zuzuschreiben und erhöht die rechnerischen Bewirtschaftungskosten des Objektes. Der zur Verfügung stehende Mietertrag (Reinertrag) des Objektes sinkt. Dies führt einerseits zu einem sinkenden Beleihungswert und andererseits zu einer abnehmenden, rechnerischen Kapitaldienstfähigkeit des zu finanzierenden Objektes.
Dabei ist zu beachten, dass Gutachter, die für die Kreditentscheidung obligatorische Objektbewertungen anfertigen, bereits heute mit einem durchschnittlichen CO2-Preis von 60 Euro pro Tonne rechnen, um der absehbaren zukünftigen Wertentwicklung Rechnung zu tragen.
Bei energetisch sehr schlechten Objekten kann das dazu führen, dass die nicht umlagefähigen Kosten um 2,00 – 2,80 Euro/qm pro Jahr steigen.
Praxis-Tipp
Im Zusammenhang mit den steigenden CO2-Preisen und dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz empfehlen wir:
Sollten Sie aktuell noch Energieausweise für Ihre Objekte im Einsatz haben, die als Verbrauchsausweis ausgestellt wurden, lassen Sie sich Energieausweise in Form eines Bedarfsausweises anfertigen. Das Vorgehen macht Sie unabhängiger vom (eventuell nicht verantwortungsvollen) Heizverhalten Ihrer Mieter und spart Ihnen damit ggf. eine zu hohe CO2-Umlage bzw. beeinflusst die Beleihbarkeit Ihrer Immobilien nicht negativ.
Gerne beraten wir Sie zu der für Sie passenden und optimalen Objektbeleihung; gerade vor dem Hintergrund stärker in den Fokus rückender Themen wie Energieeffizienz von Objekten und Dekarbonisierung Ihres Gebäudebestandes.
Bitte sprechen Sie hierzu Ihren Regionalleiter an.
Autor
Henning Rebitz
Leiter Finanzierungsmanagement und Partnermanagement Wohnungswirtschaft bei Dr. Klein Wowi Finanz AG
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